Hipotecas y Tasación de Inmuebles

La tasación de una vivienda juega un papel fundamental en la concesión de una hipoteca. Se trata de un trámite poco conocido pero que hay que saber manejar, ya que del valor de tasación dependerá el importe que el banco nos conceda en un préstamo hipotecario.

Es importante que el importe de tasación se aproxime al máximo y no sea inferior a lo que pagaremos por el inmueble, ya que de lo contrario corremos el riesgo de que el valor de la hipoteca sea menor a lo que necesitemos. Es importante saber que en la actualidad la mayoría de entidades financieras no otorgan hipotecas por más del 80% del valor de tasación del inmueble, a excepción de pisos provenientes de subastas o en caso de aportar garantías adicionales, como un aval.

La tasación es un informe que aproxima el valor de un inmueble de acuerdo a las Normas de Valoración de inmuebles. Hay que tener en cuenta que se trata de un sector muy regulado que cuenta con la supervisión de inspectores del Banco de España, que expide listas con las tasadoras homologadas. Además, conviene saber que los tasadores pertenecen normalmente a sociedades de tasación, aunque los bancos suelen tener homologadas sólo algunas de ellas. Infórmate bien sobre ese punto, ya que puede ser que contrates una tasación no homologada por el banco y no tenga validez.
Para evitar tener que realizar dos tasaciones, te puede resultar muy útil realizar una pre-tasación online –mucho más económica que una tasación- para poder negociar el precio de compra y ver si el 80% del importe nos permite acceder a una hipoteca.


¿De qué depende la tasación en una hipoteca?
Aunque una visita al inmueble no es imprescindible en las tasaciones, en la mayoría de casos sí que se realiza. Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:

Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación.

Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda.

Altura en el edificio: cuanto más alto es un piso más vale. Un ático no tiene el mismo valor que un primer piso; de hecho, los áticos valen una media del 30% más que un inmueble convencional de la misma finca.

Iluminación: no es lo mismo una vivienda soleada que una no iluminada, por ello también incide en el valor de tasación.

Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico.

Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación.

Iluminación: no es lo mismo una vivienda soleada que una no iluminada, por ello también incide en el valor de tasación.

Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos.

El proceso de tasación hipotecaria:
Después de decantarse por una empresa de tasación, ya sea por criterio propio o a través de la entidad financiera, empieza el proceso de tasación. En primer lugar se fija un plazo de entrega de la documentación, que consta de una fotocopia de la escritura, licencia de obras y planos. Hay que tener en cuenta que algunas tasadoras exigen el pago del servicio por adelantado, que no suele exceder los 300 euros, aunque los precios dependen de cada empresa.

Después de indagar, visitar el piso y hacer las pesquisas oportunas, el tasador elabora un informe que envía a la empresa de tasación. Después de revisarlo, ésta coloca su sello de garantía junto a la firma del tasador, tras lo cual la tasación adquiere valor legal. Una vez tasada la propiedad, la sociedad de tasación envía el informa a la sucursal bancaria para que evalúe los riesgos de la operación y analice si seremos capaces de pagar o no durante los próximos años las cuotas de la hipoteca.

Por: HelpMyCash.com – Comparador de hipotecas

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Cómo elegir el plazo de la hipoteca

En nuestro país, el plazo de devolución de la hipoteca es muy variable, aunque la media es de unos 30 años. También existen ofertas en el mercado con plazos de amortización que se prolongan hasta 40 ó 50 años, aunque estas últimas son poco frecuentes.

La edad del solicitante juega un papel fundamental en la determinación del plazo para devolver la hipoteca, ya que el límite va unido a la edad que tenga al finalizar el préstamo hipotecario. En general, actualmente las entidades bancarias determinan los 75 años como edad máxima para la devolución de la hipoteca. Así, si una persona tiene 30 años al solicitar la hipoteca podría conseguir un plazo de 40 e incluso 45 años, pero no un solicitante de 45 años, al cual se le concedería como máximo una hipoteca a 30 años.

[Fotografía cortesía de Teb bajo licencia Creative Commons]

¿Es mejor un plazo de hipoteca corto o largo?
Existen plazos de devolución ideales para cada perfil, pero no puede decirse que existe un plazo ideal. Este dependerá básicamente de los ingresos del solicitante, de su edad y de las condiciones de la hipoteca. A continuación, encontrarás algunos consejos que te serán de utilidad para elegir el mejor plazo de amortización de tu hipoteca:

1. Cuota de la hipoteca: Si eliges un plazo de devolución largo pagarás una cuota más baja durante más tiempo, lo cual implica que deberás abonar más intereses y, por lo tanto, pagarás más por la hipoteca. Por el contrario, si puedes permitirte una cuota superior pagarás menos intereses, reduciendo el coste total de la hipoteca. Hay que tener muy en cuenta que los bancos calculan que la cuota de la hipoteca no suponga más del 35% aproximadamente de tus ingresos (incluyendo el resto de tus deudas), por lo que una ampliación del plazo de devolución siempre hará reducir ese porcentaje y ampliará tus posibilidades de obtener la hipoteca. Si quieres calcular la cuota de la hipoteca, existen calculadoras muy prácticas y sencillas que te ayudarán a ajustar la cuota al plazo de devolución.

2. Beneficios fiscales: La hipoteca te permite obtener deducciones fiscales, pero sólo sobre un importe anual máximo, actualmente de 9.015,18€. Si la cuota que pagas por tu hipoteca es inferior a ese límite quizá te interese aumentar lo que pagas actualmente para obtener beneficios fiscales en la declaración de la renta.

3. Comisiones: Algunas hipotecas pueden permitirte realizar cancelaciones de capital, ya sean parciales o totales sin comisiones. Si el banco te ofrece esta posibilidad, puedes decidir optar por un plazo de amortización más largo para reducir el importe de la cuota. Estas hipotecas más flexibles te permiten reducir puntualmente el capital pendiente, permitiéndote pagar una cuota más baja o reducir el plazo de devolución.

Por: HelpMyCash.com – Comparador de hipotecas

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7 consejos para subrogar una hipoteca

Hoy daremos una serie de consejos para subrogar la hipoteca. Según sale siempre en las estadísticas, España es uno de los países donde menos subrogaciones de hipotecas tienen lugar. Puede ser por pereza, pero que no sea por desconocimiento. Hoy explicaremos qué es una subrogación de hipoteca, y veremos así por encima algún consejos que pueden llegar a ser útiles a la hora de considerar un cambio de banco.

¿Qué es una Subrogación de Hipoteca?
Una subrogación de hipoteca significa simplemente cambiar la hipoteca de un banco a otro con el objetivo, normalmente, de mejorar las condiciones.
Mucha gente confunde subrogación con cancelación. Son dos cosas distintas. Una cancelación comporta generalmente más gastos y más gestiones (gastos de cancelación, gestoría, notaría, registro, tasación de la vivienda, etc.). Una subrogación no deja de tener gastos, pero no hay gastos de cancelación ya que no se cancela la hipoteca. De hecho no es posible cambiar sus condiciones más que las del tipo de interés y del plazo de pago.

Consejos para subrogar una hipoteca:
1- Pregúntate primero: ¿sale rentable subrogar la hipoteca?. Todo depende de los números y las cuentas que hagas. En definitiva, tienes que mirar hipotecas que ofrezcan un interés menor. Si te quedan muchos años de pagar intereses, el cambio realmente merecerá la pena.
2- Antes de subrogar la hipoteca e irte a otro banco, intenta primero hablar con tu banco actual. Tal vez quieran negociar las condiciones actuales o puede que tengan una oferta mejor para tu hipoteca.
3- Antes de decidirte por un banco alternativo, estudia la oferta que hay en el mercado con respecto a hipotecas. Suele pasar que, en cuanto firmamos una hipoteca, ya no estamos tan metido en el tema de las ofertas de hipotecas, y es probable que "el mundillo" haya cambiado un poco desde la última vez que firmamos hipoteca. Subrogar una hipoteca es como contratarla de nuevo, con lo que hay que estudiar todas las ofertas y escoger las mejores, con las que negociaremos el cambio para ver cuál es realmente la mejor de todas.
4- En igualdad de condiciones (económicamente hablando) siempre opta por una subrogación antes que una cancelación. Una subrogación permite esquivar los costes de cancelación y apertura de una nueva hipoteca.
5- A la hora de considerar las ofertas existentes para subrogar tu hipoteca, concéntrate sobre todo en el diferencial (tipo de interés) y el plazo, ya que es eso lo que va a influir en el coste total de la operación. La mejor opción será la que ofrezca el diferencial (tipo de interés) y el plazo más reducidos.
6- Considera la opción de las hipotecas onlines. Muchos bancos se han sumado últimamente a esta práctica. Una hipoteca por internet suele ofrecer generalmente menos gastos, menos comisiones, y un tipo de interés diferencial bastante bajo.
7- Y el consejo ineludible: hazte una lista con todos los gastos derivados de la subrogación o cancelación y contratación de la nueva hipoteca. Puedes ahorrarte sustos.

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Para evitar el embargo: Ayudas para hipotecas

Aplazamos el embargo de la vivienda y los problemas de la hipoteca por un rato. La noticia que José Luis dió esta mañana ha tranquilizado a gran parte de la población: los que estén en paro o sean autónomos sin actividad actualmente podrán pagar sólo la mitad de su cuenta mensual de hipoteca y ello durante hasta 2 años.

Mi propósito con este artículo no es "repetir" la noticia sino explicar ciertos detalles de esta ayuda que toda persona interesada (o sea, parada, con hipoteca) querría averiguar. Veamos, por lo tanto, lo puntos más importantes a tener en cuenta:

- El hipotecado no se exime del pago, lo que se hace es "aplazar" parte de la cuota mensual de la hipoteca.
- Se puede aplazar hasta un máximo de 500 euros mensuales.
- Entra en vigor a partir del 1 de enero de 2009.
- La ayuda está garantizada a través del ICO (Instituto de Crédito Oficial).

- Mecanismo de la ayuda: El Estado pagará, a través del Instituto de Crédito Oficial, la otra mitad de la cuota de hipoteca, que deberá pagar el hipotecado a partir del 1 de enero de 2011 con un prorrateo máximo de 10 años.

- Para beneficiarte de esta ayuda tu hipoteca no debe superar los 170.000 euros.

- Tendrán derecho a esta "ayuda para hipoteca" trabajadores por cuenta ajena en paro/desempleo y con cargas familiares + los autónomos que tengan que cerrar su negocio por falta de actividad o que vean reducidos sus ingresos a 3 veces el IPREM. También se contemplan en estas ayudas los pensionistas con cargas familiares.

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Tres consejos simples pero importantes sobre cómo comprarse una casa (para principiantes)

Hoy hablaremos de qué puntos hay que tener en cuenta antes y la hora de comprarse una vivienda:

1- Elige bien la/s zona/s que te interesa. Hay que tener la ideas bien claras sobre tus necesidades y gustos. Valora el entorno y las posibilidades económicas.

2- No desistas. Si hace falta ver muchos pisos y casas, hazlo. La inversión es demasiado grande como para arriesgarse con cualquier cosa. Cuando visites el piso, comprueba su estado así como el del edificio, las instalaciones y piezas móviles de la vivienda. Comprueba con el vendedor temas relacionados con impuestos municipales, recibos de la comunidad (que esté todo pagado ya), situación registral de la finca, etc.

3- A la hora de realizar pagos, señales, etc. que no se nos olvide pedir justificantes siempre. Si es posible, es mejor firmar la escritura ante Fedatario Público. Si no es posible al menos intenta indicar en el contrato privado la fecha en que será elevado a público. Eso significa la fecha en que se inscribirá en el Registro de la Propiedad y pasará a formar parte de forma efectiva de la propiedad del comprador.

En próximos artículos hablaremos de temas relacionados con la hipoteca, sus condiciones, sus gastos así como la fiscalidad que conlleva.

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